주거는 기본적인 인권의 하나로 모든 사람이 적절한 주거에 대한 권리를 누릴 수 있도록 국가를 비롯한 사회 전체가 함께 노력해야 한다. 주택가격 급등과 전세물량의 급감 등과 관련한 정부의 최근 정책들은 기대했던 효과를 거두지 못하고 부동산정책의 실패라는 지적을 받고 있다. 예를 들어 정부는 다주택자들이 보유하고 있는 주택을 임대주택으로 등록하여 시장에 내놓음으로써 전세를 중심으로 한 부동산 수요의 일부를 충족하고, 나아가 부동산시장의 안정화를 유도할 목적으로 2017년 12월 13일 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다. 이때 정부가 발표한 정책 중 임대주택 활성화 방안의 주된 내용은 다주택자들의 임대사업자 등록 유도를 위한 세금과 건강보험료 등 여러 가지 인센티브들로 구성되었다. 이러한 유인책의 결과로 2017년 7월 22만9000명이던 민간 등록 주택 임대사업자 수는 2018년 33만6000명으로 급증했다. 그런데 정부는 임대주택 등록 활성화 방안이 세입자 주거불안을 해소하고자 했던 제도도입 취지와 다르게 다주택자들에게 특혜를 주는 제도로 악용되고 있다는 지적을 수용하여 2020년 7월 10일 부동산 정책을 발표하면서, 불과 2년여 만에 정부 스스로가 도입한 임대주택 등록제도를 스스로 폐지하였다. 이후 시장에서 전세매물이 급감하면서 전셋값이 큰 폭으로 상승하고 무주택자와 실소유자 모두 시장에 대한 불신과 불안이 증가하는 등의 부작용이 나타났다. 이러한 문제의 해결을 위하여 정부는 최근 임차인의 거주권 보호와 주택임대사업 개선을 위하여 주택임대차보호법과 민간임대주택에 관한 특별법을 개정을 통하여 소위 임대차 3법을 도입하였다.

정부의 부동산 정책에 대한 신뢰성과 예측가능성을 높이기 위해서는 부동산 정책이 추구해야 하는 본질적인 가치를 분명히 하고, 이 가치의 실현을 위한 현실적인 정책의 제시가 요구된다. 바로 이러한 배경에서 본 연구에서는 주택정책이 추구하는 본질적인 가치인 주거권의 개념과 법적 성질을 살펴보고, 관련된 해외사례를 비교론적 시각에서 검토하고, 분석 결과를 기초로 하여 현행 주택임대사업의 문제점 및 제도적 개선방안을 제시하는 것을 연구의 목적으로 하였다.

주거약자인 저소득층의 주거권 보장에 기여하는 주택임대사업 환경을 조성하기 위해서는 임차인의 주거권 보장이라는 한 쪽 측면에서의 지원방안만을 강화해 나갈 것이 아니라 잠재적 임차인의 입장 고려를 포함하여 주택임대시장의 다른 한쪽을 구성하고 있는 임대인의 입장에서 주택임대사업의 유지에 관련한 정부 정책의 신뢰성과 예측가능성을 높이는 노력을 같이 병행하여야 한다. 이런 노력의 한 예로서 본 연구는 임대료 인상에 대한 상한을 물가상승율 + 5%의 형태로 보다 탄력적으로 제시함으로써 임대인으로 하여금 물가상승률을 상회하는 초과수익률을 얻을 수 있는 기회를 제공하고, 이를 통하여 임대인이 임대사업을 지속할 수 있는 여건을 마련해 주는 일이 절대적으로 필요함을 제시하였다.