국문초록

토지수용에서는 토지확보라는 공익과 피수용자의 권리보호라는 사익이 충돌한다. 공익과 사익 중 일방만을 우선하는 것은 곤란하고 양 이익이 적정한 수준에서 조화를 이루는 것이 바람직하다. 이점을 고려하여 헌법 제23조제3항은 ‘공공필요’가 있을 경우에만 수용권을 인정하되 피수용자에게 ‘정당한 보상’을 지급하도록 규정하고 있다. 토지수용권은 공익의 보장이 주된 목적이다. 현대국가에서 국가의 활동이 국민의 생활영역 전반에 걸쳐 이루어지고 있어 토지수용도 광범하게 인정된다. 법률은 영리목적으로 주택건설사업을 시행하는 사인에게도 토지수용권을 부여하고 있어 논란이 된다. 이 경우 공익-사업시행사의 사익- 피수용자의 사익과의 관계에서 균형이 맞지 않고, 토지수용에서 발생된 이익을 수용 이후에도 계속 공적 목적으로 사용하게 할 법적 장치도 없다. 이점에서 주택건설사업을 시행하는 사인에게 수용권을 허용하는 것은 재검토를 요한다. ‘정당한 보상’은 적정가격보상과 개발이익배제로 구성된다. 적정가격보상은 사익을, 개발이익배제는 공익을 보호하는데 중점이 있다. 적정가격보상은 객관적 시장가치에 의한 보상을 의미하며, 이 원칙은 잘 준수되고 있다. 토지보상법이 ‘공시지가를 기준으로 한 적정가격’으로 규정하고 있어 보상에 대한 우려가 있지만, 보상액은 실질적으로 시장가치로 산정되고 있어 문제가 없다. 반면 개발이익배제는 토지보상법이 채택하고 있는 법적수단이 미비하고, 사업시행자의 통제 역시 소극적이어서 감정평가사의 재량에 많이 좌우되고 있다. 이점에서 공익의 보장이 미흡하다. 피수용자의 과소보상 우려를 예방하고 개발이익배제를 관철하기 위해서는 토지보상법의 보상기준을 시장가치로 변경하고, 시장가치변동을 검토하여 개발이익을 배제하는 것이 바람직하다. 또한 과다보상의 소지가 있는 주민추천제도는 재검토할 필요가 있다. 토지보상과 관련한 행정사제도의 경우 그 취지를 고려하여 성공보수 등에 대한 제도개선이 필요하다.