재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후․불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대시설·복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법으로 한다. 재건축사업은 사업준비단계·사업시행단계·관리처분계획단게·사업완료단계의 절차를 걸쳐서 시행된다. 재건축사업의 개발이익은 자신의 노력에 의하지 아니하고 획득하는 불로소득이다. 개발이익의 취득은 토지에 대한 투기와 소득분배의 불공평을 초래하게 된다. 따라서 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분하게 하였다. 또한 개발이익을 환수하여 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 목적으로 재건축초과이익환수제를 실시하게 되었다, 재건축초과이익환수제는 2006년에 도입되어 2008년에 적용되었다. 그 후 주택시장의 급격한 침체로 2013년부터 2017년까지 유예되었다. 주택가격의 상승과 투기확산으로 인하여 2018년 다시 시행되었다. 재건축초과이익환수제는 재건축사업으로 얻은 재건축초과이익에 대해서 재건축부담금을 부과·징수하는 것을 말한다. 재건축부담금은 부담률에 따라 누진세율을 적용하여 산정한다. 재건축부담금은 부담률이 소득세의 기본세율보다 높다. 양도세의 성격을 가지고 있어서 이중과세성격을 가진다.

재건축부담금은 조합원에게 직접적인 경제적 부담을 주게 된다. 재건축부담금의 산정기준이 되는 부과시점, 부담률, 소득이 없는 자에 대한 보호 등에 대한 논란의 여지가 있다. 그러므로 재건축사업의 무산이나 지연이 되는 경우가 있어서 효율적인 재건축사업이 시행되지 않는다. 따라서 본 논문에서는 재건축초과이익환수제의 문제점과 개선방안을 제시하고자 한다.