인간의 기본적 욕구는 의·식·주에 있으며, 인간다운 삶의 기본을 이루기 위해서는 기본적인 의식주문제가 해결되어야 할 것이다. 하지만 주거의 문제는 기존의 경제학적 관점이 통용되지 못하는 독특한 시장에 의해서 형성된다. 역사적으로 임대주택은 공공임대주택이 아닌 민간영역에서 관습적으로 발생하고 민법에 의해서 규율 받던 것이 1981년 ｢주택임대차보호법｣이 제정되면서 공법적 관여 혹은 민법원리의 수정이 이루어지기 시작하였다. 시각에 따라서는 임대주택 정책이 정권의 교체나 정부의 정책에 따라서 변화해서 문제라는 시각도 존재하지만 정권의 교체에 수반되는 지극히 정상적인 현상이라고 평가된다. 대다수 일반 국민의 입장에서 임대주택에 대한 정부정책이 임대사업자를 양성하여 임대 세입자의 주거를 안정시키겠다는 목표설정은 ‘어처구니’가 없을 것이다. 공익이론에서 우리 임대주택관련법을 평가하면, 주거의 안정을 도모하는 것을 목표로 세웠다고 평가할 수 있으나 공공선택론적 입장이나 현실적 입장에서는 건설사업자나 대형임대사업자 등을 포함한 부동산산업관련자의 이해관계가 맞아서 그들의 이득을 최대한 보장하고 규제기관의 영향력을 최대한 올리기 위해서 국민생활의 기본이 되는 주거의 안정을 해치고 주거의 기반이 되는 주택을 이윤창출의 수단으로 최대한 활용하도록 문호를 개방한 것이 현재의 임대주택관련법제의 현실이다. 부동산경기 안정화를 위한 대출규제는 단기적 처방에 불과하고 규제로 갈 곳을 잃은 투기자본은 시세차익을 가장 크게 실현할 수 있는 1곳으로 몰릴 가능성이 존재하고, 문재인정부는 2018년 9.13 대책을 통해 2주택 이상을 보유한 다주택보유자에 대한 주택담보대출을 제한하였고, 일반적인 개인투자형태인 갭투자방식의 부동산투기를 억제하는데 일정 부분 성공하였지만 일반 개인 갭투자자들은 일부 주택은 증여로, 일부 주택은 매도로 전환하였고 여기서 발생한 자금으로 1주택 실수요 형태로 전환하여 시세차익이 가장 많이 발생할 지역의 아파트투자로 전환하여 서울 강남권 아파트가격상승을 주도하였다. 문재인정부에서 미봉책으로 제시되고 대증적 단기적 처방으로 제시되는 이런 대책들은 근본적이 해결점이 되지 않을 것이다. 부동산이상폭등과 불로소득을 근절하고 주거안정화를 이루기 위해서 ① 교육과 부동산을 연계한 정책방향설정, ② 공시지가의 현실화, ③ 보유세의 현실화, ④ 공공임대주택의 확대, ⑤ 민감임대시장에 대한 바로세움 (임차인에 대한 혜택부여로 신고유도), ⑥ 국민적 공론화를 통한 주거권과 1가구1주택원칙의 헌법화, ⑦ 임대사업자에 대한 조세감면특혜 철폐, ⑧ 소득주도성장에서 지출저감을 통한 국민생활안정화, ⑨ 공무원의 승진을 포함한 공공부문의 각종 평가지표로서 1주택소유 및 무주택자우대정책시행 등이 선행되거나 동시에 추진되어야 할 것이다.

Abstract

Human basic needs consist of clothing, food, and house. In order to maintain the basics of humanity, the basic needs must be solved. The problem of housing, however, is shaped by a unique market in which existing economic views do not prevail. Historically, rental housing was customary in the private sector, not in public sector, and was governed by civil law. The enactment of the Public Housing Lease Protection Act in 1981 began to change public involvement or the principle of civil law. According to commentators, That is problems that the rental housing policy changes due to the change of the government and the changement of government's policy, but it is considered to be a very normal phenomenon accompanying the change of the regime. For most people, the government policy on rental housing must not set a goal to stabilize rental tenants' housing by fostering leasing companies. In the public interest theory, if we evaluate the law on rental housing, it can be said that it aimed to promote the stability of housing. In order to guarantee maximum profit and to increase the influence of regulators, the current law on lease housing has been opened to undermine the stability of housing that is the basis of national life and to make the best use of housing as a means of profit generation. Is the reality. The Moon Jae-in administration limited home mortgage loans to multi-homeowners with two or more houses through the September 13 measures in 2018, and succeeded in suppressing the real estate speculation of the gap investment method, which is a general form of private investment, but general private gap investors As a result of the donation, some houses were converted to sell-out, and the funds generated from this were converted into single-use housing demand, which led to the increase in apartment prices in Seoul, which led to the increase in apartment prices. These measures, presented as unmeasured by the Moon Jae-in administration and as symptomatic short-term prescriptions, will not be fundamentally solved. In order to eradicate real estate abnormalities and unearned income and stabilize housing, ① Policy direction linking education and real estate, ② Realization of public land prices, ③ Realization of holding tax, ④ Expansion of public lease housing, ⑤ Right up the sensitive rental market (Inducement of reporting to tenants), ⑥ Constitutionalization of housing rights and one-family housing principle through public debate; Various evaluation indicators in the public sector, including promotion of public officials, should be preceded or pursued at the same time.

(주제어)임대주택(Rental housing), 부동산정책(Real Estate Policy), 문재인정부(Moon Jae-In government), 민간임대주택에 관한 특별법(Private Lease Housing Act), 임대사업자(Leasing Companies), 부동산규제(Real Estate Regulation)