국문초록

「도시 및 주거환경정비법」 제81조 제1항 본문(사용·수익 정지조항)은 관리처분계획인가의 고시가 있는 때에 재건축사업구역 내 임차권자의 사용·수익권을 이전고시가 있는 날까지 정지시키고 있다. 헌법재판소는 2020. 4. 23. 재건축임차인에 대한 보상은 건축물 소유자인 임대인과의 임대차계약, 즉 사적 자치에 의하여 해결이 가능하고 또 현실적이므로, 사용·수익 정지조항은 비례원칙에 위배되지 아니한다는 결정을 내렸다.

주택임대차보호법 등 사법(私法)규정과 도시정비법의 관련규정에 의하면 재개발·재건축사업의 진행은 임대차계약의 갱신 거절 사유는 될 수 있으나, 관리처분계획 인가·고시가 되었다고 하여 건축물 소유자인 임대인이 존속기간 중인 임대차계약을 일방적으로 해지함으로써 종료시킬 수는 없는 것으로 해석된다. 정비사업의 신속한 진행을 위해서는 임대차계약을 중도에 종료시킬 필요가 있으나, 이를 위해서는 임대차계약에 임차권 소멸 및 명도특약을 포함시키거나 임대차계약의 합의 해지가 성립되어야 할 것이다.

그러나 사용·수익 정지조항은 임대인과 임차인 사이에 임대차계약이 사적 자치의 방법으로 종료되었는지를 불문하고 임차인의 사용·수익권을 정지시키고 있다. 재건축사업은 기본적으로 민간주도의 정비사업으로서 재개발사업과 같이 공익성·공공성이 강한 사업이 아니다. 그럼에도 불구하고 재건축사업의 진행을 위해 일률적으로 세입자의 사용·수익을 정지시키는 것은 침해의 최소성 원칙에 위배된다. 더구나 주거와 생계의 근거가 되는 부동산임차권의 특성을 고려하면 법익의 균형성 원칙에도 위배된다고 할 것이다. 사업시행자의 이익을 위해 사적 자치에 의한 임대차관계 해소 방식을 배제하고 임차권을 강제적으로 상실시켰다면, 세입자를 위한 보상조치도 제도적으로 규정하는 것이 균형에 맞다.

복잡하고 다양한 임대차관계에 대응해야 하는 보상조치는 탄력적일 필요가 있다. 보상의 수준도 재개발세입자와 같아야 하는 것은 아니며, 조절될 수 있다고 할 것이다.