국문초록

지역주택조합은 지역 주민이 주택을 마련하기 위해 자발적으로 설립한 단체이다. 지역주택조합은 주택공급이라는 공적 역할을 수행하며, 조합의 설립 및 사업계획 수립 등의 과정에서 행정청의 감독을 받는다. 또한 지역주택조합에 대해 재건축조합과 유사한 매도청구권을 부여하며 일반 사인보다 우월적 지위를 부여한 점도 지역주택조합이 공법인임을 보여준다.

지역주택조합의 문제점으로 지적된 사업추진의 불확실성을 축소하기 위해 「주택법」이 개정되었다. 조합원 모집신고의 사전요건으로 일정 비율 이상의 토지 소유권 및 사용권원 확보를 요구한다. 지역주택조합사업과 재건축사업의 혼동으로 인해 발생하는 피해를 막기 위해 조합원 모집주체의 설명 의무, 조합가입 신청자에 대한 청약 철회권 등이 규정되었다. 그러나 지역주택조합과 재건축사업과의 유사한 명칭으로 인한 피해가 여전히 발생한다는 점에서 지역주택조합제도의 명칭 개선이 이루어져야 할 것이다.

「주택법」의 지속적인 개정에도 업무대행자의 불합리한 조합 운영에 대한 법적 통제는 미비하다. 조합원이 건설사업에 대한 전문성이 부족한 만큼 조합업무는 업무대행자를 중심으로 운영된다. 조합과 업무대행자간 이루어지는 계약은 위임계약으로 사업이 좌초되어도 조합은 업무대행자에게 업무대행비를 지급할 수밖에 없어 사업이 지연되는 사례가 상당하다. 지역주택조합은 주택공급이라는 공행정 업무를 수행하는 공법인이라는 점에서 공기업으로의 업무위탁을 허용해야 한다. 공기업으로의 업무위탁을 통해 공기업의 전문성을 활용하고, 조합 운영의 투명성과 합리성을 기대할 수 있기 때문이다.

지역주택조합의 사업추진 지연을 해소하기 위해 매도청구권의 행사 요건을 재건축사업 수준으로 완화해야 한다는 주장이 제기된다. 지역주택조합의 매도청구권 행사 요건이 완화되기 위해서는 공익적 필요성이 증대되거나 매도청구권 행사로 인한 소유권 침해가 축소되어야 한다. 그러나 지역주택조합사업의 경우, 토지소유자를 중심으로 진행되며 도시재생을 목적으로 하는 재개발·재건축사업과 다르다. 또한 지역주택조합사업은 재건축사업과 달리 시가 평가가 용이하지 않다는 점에서 지역주택조합의 매도청구권 요건 완화 논의는 시기상조이다.

Abstract

The district housing association is an organization voluntarily established by residents living in the area to provide housing. However, district housing associations play a public role in housing supply, which is subject to state supervision such as approval by the administrative agency in the process of establishing the association and project plans. In addition, district housing associations are given the right to claim for the sales similar to housing reconstruction unions. It shows that the district housing association is a public corporation.

The Housing Act was revised to resolve uncertainty in the progress of the project, which was pointed out as a problem for district housing associations. As a preliminary requirement for reporting the recruitment of members, a certain percentage of acquisition of ownership and approval of land reclamation are required. In order to prevent damage caused by confusion between district housing associations and housing reconstruction unions, the obligation of the recruitment entity to explain and members right to withdraw to join were stipulated. However, damage is occurring due to similar names. The name of the district housing association system should be changed as name affects the thoughts of citizens.

Even with the revision of the Housing Act, legal control over unreasonable operations of business agents is insufficient. As members lack expertise in the construction industry, the district housing association is operated mainly by business agents. A contract made between the district housing association and the business agent is a delegation contract, and even if the project is stranded, the association must pay the business agent fees. Considering that district housing associations are public corporations that supply houses, they should be allowed to outsource their work to public enterprises. This is because it is possible to utilize the expertise of public enterprises and expect transparency in the operation of district housing associations.